پیش فروش زیر زمینی مراکز تجاری و مسکونی در کیش بر روی کف خاک

لزوم برخورد با پیش فروش زیر زمینی و غیر رسمی مراکز تجاری و مسکونی در کیش بر روی کف خاک .

قانون پیش فروش ساختمان در این رابطه چه میگوید و چند درصد پیش فروش ها در دفاتر ثبت اسناد به صورت رسمی کیش ثبت و ضبط مبشود.؟

گزارش مکتوب از بهمن عبدالهی
سالهاست مصائب بیشمار پروژه های ناتمام و نیمه کاره در جزیره کیش دامن مردم و محاکمه و بانک ها و خاک جزیره را آلوده و گرفتار کرده دیگر بس است.
مشاهده ده ها پروژه حفاری و پیش فروش شده با کمترین پیشرفت فیزیکی در جایی جای جزیره همچنان تیغی است مانده بر گلو که سرمایه‌گذاران جز ، سازمان و بانکها را درگیر خود ساخته و محاکمه و مراکز دادرسی را مملو از پرونده های بیشمار خود نموده است .
جای دور نرویم همین چند هفته قبل مالباختگان پروژه شهر آفتاب مقابل ساختمان سازمان منطقه آزاد کیش تجمع اعتراضی داشتند مبنی بر عدم توان پاسخگوی مالک پروژه در جهت اتمام و تحویل اسناد آن پس از ۱۵ سال سر دواندن و عدم انجام تعهد.!؟
و متاسفانه علیرغم ممنوعیت قانونی پیش فروش پروژه ها بر روی خاک و بدون پیشرفت فیزیکی حداکثری ، هم اکنون در برخی از پروژه های جزیره شاهد اجرای پروژه های با کمتر از ۲٪ پیشرفت فیزیکی هستیم که شروع به پیش فروش زیر زمینی واحدهای خود نمودند.!؟
در این بین قیمت های پیشنهادی در نوع خود جالب و دیدنی است خاک جزیره متری ۶۰ تا ۸۰ میلیون تحویل ۴ سال بعد!! حال ۴ سال بعد را چه کسی دیده و شرایط اقتصادی متزلزل کشور را سنجیده و اساسا زنده خواهد ماند.!؟
به نظر آقایان تصمیم گیر و بخش حقوقی سازمان باید چنین مواردی ‌را قبل از واگذاری ها و عقد قراردادها بررسی و آسیب شناسی بکند تا این یادگاری‌های منحوص به جای مانده از مدیریت های غیر اصولی و نابخردانه در جایی قطع و تمام شود.

در هر حال تذکر و تلنگر است به مدیران سازمان منطقه آزاد کیش و اطلاع رسانی است به مسئولین و متولیان قضایی جزیره تا دیر نشده و مشکلات پروژه های پیش فروش شده و بلاتکلیف قبلی تکرار نگردیده سریعاَ بندی بر قرار دادها بی افزایند مبنی بر ممنوعیت پیش فروش زیر زمینی بدون ثبت در دفتر اسناد رسمی تا انتهای ساخت و تکمیل پروژه و بند مذکور توسط سرمایه گذار لازم اجرا گردد البته پیشنهاد میشود بنر ممنوعیت پیش فروش بدون ثبت در دفتر اسناد رسمی در محل پروژه بصورت واضح در معرز دید عموم نصب گردد.
راستی مگر سازمان منطقه آزاد کیش توان مالی و قدرت اجرایی و فنی و اقتصادی سرمایه گذاران را نمی سنجد.؟؟
دیگر این پیش فروش چه معنی دارد .؟

قانون در این رابطه چه میگوید و چه مصوباتی در مجلس و دولت تایید و ابلاغ گردیده .

قانون پیش‌فروش ساختمان از سال ۱۳۸۹ تصویب و در سال ۱۳۹۳، آیین‌نامه اجرایی آن به تصویب هیات‌دولت رسید و ابلاغ شد. در این قانون مواردی پیش‌بینی شده است که پیش‌خریدار با طیب خاطر نسبت به انجام معامله یا پیش‌خرید آپارتمان اقدام کند.

ماده یک قانون پیش‌فروش ساختمان، قراردادهای پیش‌فروش را تعریف کرده است: هر قراردادی با هر عنوان که به موجب آن، مالک رسمی زمین (پیش‌فروشنده) متعهد به احداث یا تکمیل واحد ساختمانی مشخص در آن زمین شود و واحد ساختمانی مذکور با هر نوع کاربری از ابتدا یا در حین احداث و تکمیل یا پس از اتمام عملیات ساختمانی به مالکیت طرف دیگر قرارداد (پیش‌خریدار) درآید از نظر مقررات این قانون «قرارداد پیش‌فروش ساختمان» محسوب می‌شود.

در ماده ۳ قانون پیش‌فروش ساختمان آمده است که قرارداد پیش‌فروش و نیز قرارداد واگذاری حقوق و تعهدات ناشی از آن باید با رعایت ماده ۲ این قانون از طریق تنظیم سند رسمی نزد دفاتر اسناد رسمی و با درج در سند مالکیت و ارسال خلاصه آن به اداره ثبت محل صورت گیرد. این ماده بدین معناست که دفاتر املاک یعنی بنگاه‌های معاملات املاک حق ندارند قرارداد پیش‌فروش ساختمان منعقد کنند.

پیش‌فروشنده باید قبل از هرگونه اقدام جهت تبلیغ و آگهی پیش‌فروش به هر طریق از جمله درج در مطبوعات و پایگاه‌های اطلاع‌رسانی و سایر رسانه‌های گروهی و نصب در اماکن و غیره، مجوز انتشار آگهی را از مراجع ذی‌صلاح که در آئین‌نامه اجرایی این قانون مشخص می‌شود، اخذ و ضمیمه درخواست آگهی به مطبوعات و رسانه‌های یادشده ارایه کند. شماره و تاریخ این مجوز باید در آگهی درج و به اطلاع عموم رسانده شود. این موضوع در ماده ۲۱ قانون پیش‌فروش ساختمان تصریح شده است.

ضوابط قانونی برای پیش‌فروش ساختمان

وزارت راه و شهرسازی مرجع صدور مجوز انتشار آگهی پیش‌فروش است. صدور مجوز انتشار آگهی بر اساس دستورالعملی است که ظرف یک ماه پس از ابلاغ این آیین‌نامه توسط وزارت یادشده تهیه خواهد شد. در ماده  ۲۰ آیین‌نامه نیز آمده است که رسانه‌های جمعی جهت انتشار آگهی پیش‌فروش ساختمان مکلفند مجوز انتشار مربوط را از درخواست‌کننده آگهی مطالبه و شماره، مشخصات و اطلاعات مندرج در مجوز و مرجع صادرکننده مجوز را در متن آگهی قید کنند. در غیر این صورت، طبق ماده ۲۱ قانون اقدام خواهد شد.

ماده مذکور، ضمانت اجرایی است برای اینکه پیش‌فروشندگان آپارتمان‌ها نتوانند بدون مجوز اقدام به انجام تبلیغات کنند. زیرا ممکن است تبلیغات باعث گمراهی خریداران شود.

اقدام به پیش‌فروش ساختمان بدون تنظیم سند رسمی ممنوع است و با مرتکب طبق مواد ۲۳ و ۲۴ قانون رفتار خواهد شد. در حقیقت ماده ۱۸ آیین‌نامه، تکمیل ماده ۳ قانون پیش‌فروش ساختمان است.

اشخاصی که بدون تنظیم سند رسمی اقدام به پیش‌فروش ساختمان یا بدون اخذ مجوز اقدام به درج یا انتشار آگهی کنند، به حبس از نود و یک روز تا یک‌سال یا جزای نقدی به میزان دو تا چهار برابر وجوه و اموال دریافتی محکوم می‌شوند همچنین مشاوران املاک باید پس از انجام مذاکرات مقدماتی، طرفین را جهت تنظیم سند رسمی قرارداد پیش‌فروش به یکی از دفاتر اسناد رسمی دلالت کرده و نمی‌توانند رأساً مبادرت به تنظیم قرارداد پیش‌فروش کنند. در غیر این‌ صورت برای بار اول تا یک‌سال و برای بار دوم تا دو سال تعلیق پروانه کسب و برای بار سوم به ابطال پروانه کسب محکوم می‌شوند.

مزایای قانون پیش‌فروش ساختمان برای پیش‌فروشنده

این ضوابط به اتاق اصناف نیز ابلاغ شده و صاحبان بنگاه‌های معاملات املاک نمی‌توانند از این موارد اظهار بی‌اطلاعی کنند. قانونگذار در ماده ۴ قانون پیش‌فروش ساختمان، تنظیم قرارداد پیش‌فروش را منوط به ارایه مدارکی از قبیل سند رسمی مالکیت یا سند رسمی اجاره با حق احداث بنا، پروانه ساخت کل ساختمان و شناسنامه فنی مستقل برای هر واحد، بیمه‌نامه مربوط به مسئولیت موضوع ماده ۹ این قانون، تأییدیه مهندس ناظر ساختمان مبنی بر پایان عملیات پی ساختمان و پاسخ استعلام از اداره ثبت اسناد و املاک محل وقوع ملک کرده است که موجب می‌شود افراد از مسایلی مانند اصالت زمین اطلاع پیدا کنند.

چنانچه پیش‌فروشنده در تاریخ مقرر در قرارداد واحد پیش‌فروش‌شده را تحویل پیش‌خریدار ندهد یا به تعهدات خود عمل نکند،

علاوه بر اجرای بند ۹ ماده ۲ این قانون، مکلف است به شرح زیر جریمه تأخیر به پیش‌خریدار بپردازد؛ مگر این‌ که به مبالغ بیشتری به نفع پیش‌خریدار توافق کنند همچنین درصورتی که مساحت بنا بر اساس صورت‌مجلس تفکیکی، کمتر یا بیشتر از مقدار مشخص شده در قرارداد باشد، مابه‌التفاوت بر اساس نرخ مندرج در قرارداد مورد محاسبه قرار خواهد گرفت اما چنانچه مساحت بنا تا پنج درصد افزون بر زیربنای مقرر در قرارداد باشد، هیچ‌کدام از طرفین حق فسخ قرارداد را ندارند و در صورتی‌که بیش از پنج درصد باشد صرفاً خریدار حق فسخ قرارداد را دارد.

در صورتی که عملیات ساختمانی متناسب با مفاد قرارداد پیشرفت ‌نداشته باشد، پیش‌خریدار می‌تواند پرداخت اقساط را منوط به ارایه تأییدیه مهندس ناظر مبنی بر تحقق پیشرفت از سوی پیش‌فروشنده کرده و مهندس ناظر مکلف است به تقاضای هریک از طرفین ظرف یک‌ماه گزارش پیشرفت کار را ارایه کند.

بر اساس ماده ۱۳ قانون پیش‌فروش ساختمان، پیش‌خریدار به نسبت اقساط پرداختی یا عوض قراردادی، مالک ملک پیش‌فروش‌شده می‌شود و در پایان مدت قرارداد پیش‌فروش و اتمام ساختمان، با تأیید مهندس ‌ناظر درصورتی‌ که تمام اقساط را پرداخت یا عوض‌قراردادی را تحویل ‌داده باشد، با ارایه مدارک مبنی بر ایفای تعهدات، می‌تواند با مراجعه به یکی از دفاتر اسناد رسمی، تنظیم سند رسمی انتقال به نام خود را درخواست کند. چنانچه پیش‌فروشنده حداکثر ظرف ۱۰ روز پس از اعلام دفترخانه از انتقال رسمی مال پیش‌فروش‌شده خودداری کند، دفترخانه با تصریح مراتب، مبادرت به تنظیم سند رسمی به نام پیش‌خریدار یا قائم‌مقام وی می‌کند. اداره ثبت اسناد و املاک محل وقوع ملک مکلف است به تقاضای ذی‌نفع نسبت به تفکیک یا افراز ملک پیش‌فروش شده اقدام کند.

این قانون برای پیش‌فروشنده نیز مزایایی دارد، درصورت عدم پرداخت اقساط بها یا عوض قراردادی در مواعد مقرر، پیش‌فروشنده باید مراتب را کتبا به دفترخانه تنظیم‌کننده سند اعلام کند. دفترخانه مکلف است ظرف مهلت یک هفته به پیش‌خریدار اخطار کند تا ظرف یک ماه نسبت به پرداخت اقساط معوقه اقدام کند. در غیر این‌صورت پیش‌فروشنده حق فسخ قرارداد را خواهد داشت